宅建業免許とは
宅地建物取引業（以下、「宅建業」という。）とは、不特定多数の人を相手方として、土地・建物の売買・賃借等の宅地建物取引を反復または継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度の業を行うことをいいます。
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
宅建業を営むには、都道府県知事または国土交通大臣に免許の申請を行い、免許を取得しなければなりません。
免許は永久に有効ではなく（※1）、厳密な審査もあり、一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。
※1 免許の有効期間は5年間です。免許の更新申請は、有効期間満了日の90日前から30日前までに行わなければなりません。この期間内に更新申請をしなかった場合は、免許は更新されません。
以下の表の「○」印がついている宅地建物取引を反復または継続して行う場合に宅建業免許が必要になります。
| 区 分 | 自己所有物件 | 他人所有物件（代理） | 他人所有物件（媒介） |
| 売 買 | ○ | ○ | ○ |
| 交 換 | ○ | ○ | ○ |
| 賃 借 | × | ○ | ○ |
○…宅建業に該当する ×…宅建業に該当しない
宅建業免許の種類
宅建業免許には、知事許可と大臣許可があります。
知事許可
1つの都道府県にのみ事務所を置く場合。
大臣許可
2つ以上の都道府県に事務所を置く場合。
宅建業免許の要件
要件1．専任の宅地建物取引士がいること
1つの事務所において、5人に1人以上の割合で専任の宅地建物取引士（※1）を設置する必要があります。
ここにいう専任の判断基準は、事務所に常勤しているかどうか（常勤性）、専ら宅建業に従事する状態にあるかどうか（専従性）の2点があります。
※1 宅地建物取引士とは、試験に合格後、宅地建物取引士として登録し、宅地建物取引士証の交付を受けている方をいいます。
要件2．独立した事務所があること
物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。
1．同一フロアに他の法人などと同居する場合、間仕切りで区分けするなど、消費者が明確に区別できることが必要です。
2．住宅を事務所として使用する場合は、住居の出入口以外の事務所専用の出入口を設けていることが原則とされています。
ただし、専用の出入口を設けられない場合でも、住宅の出入口から居住部分を通らずに出入りでき、事務所として業務を行いうる機能を備えていると判断できるものについては、当分の間、事務所として認められるとされています。
3．仮設の建築物(テント張り、移動の容易な施設など）は原則として事務所として認められません。
要件3．保証金を用意できること
営業を開始するには、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託して、その供託物受け入れの記載のある供託書の写しを添付して、免許を受けた知事または国土交通大臣に届出なければ営業ができないことになっています。※営業所保証金の供託について
なお、宅地建物取引業保証協会、または不動産保証協会（全日本不動産協会）に加入する場合は営業保証金の供託を免除されます。
要件4．欠格要件に該当しないこと
欠格要件
1．免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合
2．申請前5年以内に次のいずれかに該当した者
①免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取者
(その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む。)
②前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後､相当の理由なく 解散または廃業の届出を行った者
(その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む。)
③前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者(※1)
④禁錮以上の刑に処せられた者
⑤業法、暴対法に違反し、または刑法(傷害、脅迫等)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し罰金刑に処せられた者
⑥宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者
3．成年被後見人、被保佐人、破産宣告を受けている者
4．宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
5．申請者の法定代理人、役員（※2）または政令使用人が2、3または4に該当する場合
6．事務所に専任の宅建士が設置されていない者
※1 役員であった者…免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員（※2）であった者
※2 役員…業務を執行する社員、取締役またはこれらに準ずる者（法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含みます。相談役、顧問、その他いかなる名称を有するかを問いません。）
